Kan man byta mäklare under försäljning? Din kompletta guide

Det viktigaste först

• Ja, det är möjligt: Du kan byta mäklare när som helst under försäljningsprocessen.
• Håll koll på ensamrätten: De flesta uppdragsavtal har en ensamrättsperiod (ofta 3 månader) där mäklaren har rätt till provision även om bostaden säljs via någon annan.
• Skriftlig uppsägning: Uppsägningen ska alltid ske skriftligen för att undvika framtida tvister.
• Risk för dubbla provisioner: Om en spekulant som den första mäklaren anvisat köper bostaden senare, kan du bli skyldig att betala båda mäklarna.

Att sälja sin bostad är en av livets största affärer. Om samarbetet med din nuvarande mäklare inte fungerar, eller om resultaten uteblir, kan tanken på att byta mäklare dyka upp. Det är fullt möjligt, men det finns viktiga juridiska och ekonomiska aspekter att ta hänsyn till för att undvika extra kostnader.

Hur fungerar det att byta mäklare?

När du anlitar en mäklare tecknar ni ett uppdragsavtal. Detta avtal reglerar vad mäklaren ska göra och hur länge de har ensamrätt på försäljningen. Att byta mäklare innebär i praktiken att du säger upp detta avtal.

Ensamrättsperioden är avgörande

De flesta mäklare arbetar med en ensamrättsperiod, vilket normalt är tre månader. Under denna tid får du inte sälja bostaden via en annan mäklare eller privat utan att den ursprungliga mäklaren har rätt till sin provision.

Om du säger upp avtalet efter att ensamrätten löpt ut har du större frihet. Du kan då anlita en ny mäklare direkt utan att riskera att betala provision till den första, förutsatt att köparen inte är en person som den första mäklaren har förmedlat.

Risken för dubbla provisioner

Den största risken vid ett mäklarbyte är att hamna i en situation där två mäklare kräver betalt. Detta sker främst genom så kallad “anvisning”.

Om Mäklare A har haft en visning och samlat in kontaktuppgifter från en spekulant, och denna spekulant sedan köper bostaden när Mäklare B tagit över, kan Mäklare A hävda rätt till provision eftersom de “anvisat” köparen. För att undvika detta måste du be din första mäklare om en spekulantlista vid uppsägningen. Denna lista lämnar du sedan till din nya mäklare så att de kan undanta dessa personer från sitt avtal. Läs mer om vilka kostnader som kan uppstå i guiden kostar det att byta mäklare.

Jämförelse: Byta under vs efter ensamrätt

Faktor	Under ensamrätt	Efter ensamrätt
Möjlighet att byta	Ja, men med restriktioner	Ja, fritt
Provisionsrisk	Mycket hög (full provision)	Låg (endast anvisade spekulanter)
Uppsägningstid	Ofta 10-14 dagar	Ofta 10-14 dagar
Kostnader för utlägg	Ja (foto, annonsering)	Ja (foto, annonsering)

Steg-för-steg: Så byter du mäklare

1. Granska ditt nuvarande avtal: Kontrollera hur lång ensamrätt du har kvar och vilken uppsägningstid som gäller.
2. Säg upp avtalet skriftligen: Skicka ett mejl eller brev där du tydligt anger att du säger upp uppdraget.
3. Begär en spekulantlista: Detta är kritiskt för att undvika dubbla provisioner.
4. Reglera utlägg: Mäklaren har ofta rätt till ersättning för direkta kostnader som fotografering och annons på Hemnet, även om bostaden inte sålts.
5. Välj en ny mäklare: Jämför olika alternativ noga för att säkerställa att nästa samarbete fungerar bättre.

När är det läge att byta mäklare?

Det finns många anledningar till att säljare avslutar ett samarbete i förtid: bristande kommunikation, att mäklaren inte verkar prioritera objektet eller att prissättningen visat sig vara fel. Innan du byter bör du dock utvärdera om problemet ligger hos mäklaren eller om marknadsläget i stort har förändrats.

Vanliga tecken på att ett byte kan vara motiverat:

• Mäklaren återkopplar inte efter visningar.
• Marknadsföringen håller inte utlovad kvalitet, till exempel dåliga bilder eller en svag annonstext.
• Du känner bristande förtroende för mäklarens rådgivning.
• Inga nya spekulanter hör av sig trots hög aktivitet på marknaden.

Exempel: Efter två månader utan en enda bokad visning och med bristfällig återkoppling vill en säljare avsluta samarbetet. Eftersom ensamrätten fortfarande gäller en månad till väljer säljaren att vänta ut den, begära ut spekulantlistan och sedan starta om med en ny mäklare som har en tydligare marknadsföringsplan. Läs mer i guiden om att byta mäklare om bostaden inte säljs.

Frågor att ställa till den nya mäklaren

Var öppen med varför det förra samarbetet inte fungerade, och be den nya mäklaren förklara vad de skulle göra annorlunda:

• Hur analyserar du varför bostaden inte sålde?
• Behöver priset justeras, eller krävs annan styling och marknadsföring?
• Vilka kanaler kommer du att använda som den förra mäklaren inte använde?
• Hur hanterar du spekulanterna på den tidigare mäklarens lista?

Kostnader vid uppsägning

Även om du inte behöver betala provision om bostaden inte säljs under ensamrätten, kan det tillkomma kostnader. De flesta avtal innehåller klausuler om “ersättning för utlägg”. Det innebär att du kan behöva betala för:

• Professionell fotografering.
• Annonsering på bostadsportaler.
• Tryck av prospekt.
• Eventuell styling (om det beställts via mäklaren).

Kontrollera alltid i ditt avtal om mäklaren även har rätt till ett fast arvode för utfört arbete vid uppsägning, även om detta är ovanligt på den svenska marknaden.

FAQ - Vanliga frågor om att byta mäklare

Kan jag byta mäklare om jag är missnöjd?

Ja, du har alltid rätt att säga upp ditt avtal. Det som varierar är de ekonomiska konsekvenserna beroende på om ensamrätten löpt ut eller inte.

Måste jag betala för Hemnet-annonsen igen?

Ja, om du byter mäklare och vill lägga upp en ny annons betalar du en ny startavgift till Hemnet, eftersom det räknas som ett nytt uppdrag.

Vad händer om min första mäklare hittade köparen?

Om en person som finns på den första mäklarens spekulantlista köper bostaden inom en rimlig tid (oftast upp till 6-12 månader efter avslutat uppdrag), har den första mäklaren rätt till provision.

Hur lång är en normal ensamrättsperiod?

Standard i branschen är tre månader, men det kan förhandlas till både kortare och längre perioder.

Kan jag ha två mäklare samtidigt?

Det är möjligt men ovanligt och kallas för ett “öppet uppdrag”. Det innebär dock en risk för säljaren att behöva medla mellan två olika parter och leder sällan till ett bättre slutpris.

Sammanfattning

Att byta mäklare under pågående försäljning är en process som kräver noggrannhet. Genom att ha koll på ensamrätten och begära ut en spekulantlista skyddar du dig mot onödiga kostnader. Om du känner att förtroendet för din nuvarande mäklare är förbrukat är det ofta bättre att byta än att fortsätta en process som inte leder till avslut.

När du är redo att gå vidare är det klokt att se över dina alternativ på nytt. Genom att utvärdera flera förslag kan du hitta en partner som har rätt lokalkännedom och strategi för just din bostadstyp.

För dig som vill säkerställa att nästa val blir rätt är det en god idé att jämföra mäklare noggrant innan du skriver på ett nytt avtal. Behöver du hjälp med formuleringen finns en mall för uppsägningsmejl till mäklare.

Källor och referenser

• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) – Tillsynsmyndighet för fastighetsmäklare i Sverige.
• Skatteverket – Regler för vinstskatt, deklaration och avdrag vid bostadsförsäljning.
• Lantmäteriet – Fastighetsregistret, lagfarter och tomtkartor.