Sälja lägenhet? Jämför mäklare till din lägenhet

Kort svar: Att sälja en bostadsrätt går oftast snabbare och har ett kortare felansvar än en villaförsäljning. Du säljer din andel i föreningen, inte själva lägenheten, och köparen måste godkännas som medlem. Den viktigaste faktorn för slutpriset är, utöver läge och skick, hur väl mäklaren presenterar lägenheten och föreningens ekonomi.

1. Jämför mäklare som säljer i din förening eller ditt kvarter

På lägenhetsmarknaden konkurrerar din bostad med många liknande objekt. En mäklare som nyligen sålt i samma hus eller kvarter kan ofta kontakta spekulanter som förlorade tidigare budgivningar. Be minst tre mäklare om en värdering och jämför:

• Sålda lägenheter i området det senaste året, med utgångspris och slutpris.
• Presentation: foto, planritning, styling och annonsplacering på Hemnet och Booli.
• Arvode: många mäklare erbjuder fast arvode för mindre lägenheter och provision eller provisionstrappa för större.
• Uppdragstid och ensamrätt. Läs om hur ensamrätten för mäklare fungerar innan du skriver på.

2. Ta fram underlag om föreningen

Köpare av bostadsrätter granskar föreningens ekonomi noga. Mäklaren hämtar normalt in underlagen från föreningen, men det underlättar om du själv har koll:

• Årsredovisning och eventuella planerade avgiftshöjningar.
• Föreningens belåning per kvadratmeter och sparande till underhåll. Använd verktyget nyckeltal för BRF för att se hur föreningen står sig.
• Stambyte, fasad och tak: har det gjorts eller planeras det?
• Pantsättning av lägenheten och eventuellt kapitaltillskott.
• Andrahandsuthyrning, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

3. Förbered lägenheten

Det digitala första intrycket avgör hur många som kommer på visning. Rensa ytor, avpersonifiera och åtgärda småfel. Ljus, luft och en tydlig planlösning säljer. I mindre lägenheter kan några väl valda möbler få ytan att kännas större. Om du överväger professionell styling kan du läsa om vad homestyling kostar och ger.

4. Visning och budgivning

De flesta lägenheter visas under en eller två helger. Mäklaren följer upp spekulanterna och leder budgivningen, som normalt sker digitalt. Mäklaren är skyldig att framföra alla bud, men budgivningen är inte bindande. Du väljer själv vem du säljer till, till exempel utifrån tillträdesdag eller om budet har förbehåll.

5. Överlåtelseavtal och handpenning

När ni är överens skriver ni ett skriftligt överlåtelseavtal. Det ska enligt bostadsrättslagen innehålla uppgift om lägenheten och priset. Köparen betalar normalt en handpenning på 10 % av priset, som hålls på mäklarens klientmedelskonto. Avtalet villkoras ofta av att köparen godkänns som medlem i föreningen.

6. Tillträde

På tillträdesdagen betalas resten av köpeskillingen och ditt bolån löses. Du lämnar över nycklar och lägenheten ska vara flyttstädad. Föreningen registrerar den nya ägaren och eventuell pantsättning.

7. Skatt och avdrag

Försäljningen deklareras året efter att överlåtelseavtalet skrevs. Vinstskatten är 22 % av vinsten, som räknas som försäljningspris minus mäklararvode och andra försäljningsutgifter, inköpspris, eventuellt kapitaltillskott och förbättringsutgifter. Räkna på din försäljning med kalkylatorn för vinstskatt på bostadsrätt.

Vanliga misstag när man säljer lägenhet

1. Att välja mäklare enbart på arvodet. Skillnaden i slutpris mellan mäklare är ofta större än skillnaden i arvode.
2. Ett för högt utgångspris. Lägenheter som ligger ute länge tappar intresse och säljs ofta till ett lägre pris till slut.
3. Att underskatta föreningens betydelse. En kommande avgiftshöjning eller ett stambyte påverkar priset och bör redovisas tydligt.
4. Att köpa nytt innan du vet vad du får. Läs om för- och nackdelar i guiden ska man sälja först eller köpa först.

Nästa steg

Börja med att jämföra mäklare i ditt område och boka kostnadsfria värderingsmöten. I större städer hittar du lokala arvoden och områdesguider under mäklare i din stad.