Ensamrätt för mäklare – Hur länge gäller det och vad händer sen?

När du ska sälja din bostad och anlitar en fastighetsmäklare är ett av de viktigaste begreppen i uppdragsavtalet ensamrätt. Men vad innebär det egentligen, hur länge får en mäklare ha ensamrätt enligt lag, och vad händer när den tiden har löpt ut?

Här går vi igenom allt du behöver veta för att ha full koll på dina rättigheter som säljare.

Vad är ensamrätt för mäklare?

Ensamrätt innebär att den mäklare du har anlitat har exklusiv rätt till provision på försäljningen under en bestämd period.

Detta betyder att:

• Mäklaren har rätt till sitt arvode (provision) även om du själv skulle hitta en köpare och sälja bostaden utan mäklarens direkta hjälp under denna period.
• Du kan inte ta hjälp av en annan mäklare under ensamrättstiden. Skulle du göra det och bostaden säljs, riskerar du att behöva betala dubbla arvoden.

Mäklarsamfundets regler och Fastighetsmäklarlagen finns till för att skydda både köpare, säljare och mäklare, och sätter strikta gränser för hur ensamrätt får avtalas.

Hur länge gäller ensamrätt enligt lag?

Enligt Fastighetsmäklarlagen (FML) får en ensamrättstid gälla i högst tre månader åt gången.

Det finns dock några viktiga detaljer att hålla koll på:

1. Längre tid är ogiltig: Om du och mäklaren avtalar om exempelvis 5 månaders ensamrätt i det ursprungliga avtalet, är den klausulen ogiltig. Ensamrätten reduceras automatiskt till 3 månader.
2. Förlängning: Ensamrätten kan förlängas, men detta får ske tidigast en månad innan den pågående ensamrättstiden löper ut. Förlängningen måste dessutom ske skriftligen och får återigen gälla i max 3 månader.
3. Tillsvidareavtal: När ensamrättstiden löper ut upphör inte själva avtalet att gälla. Istället övergår avtalet automatiskt till ett uppdragsavtal utan ensamrätt (tillsvidareavtal), såvida ni inte har kommit överens om något annat.

Vad händer när ensamrätten har löpt ut?

När de tre månaderna har passerat och ensamrätten har upphört, ändras spelreglerna:

• Du kan sälja själv: Du kan sälja bostaden privat till en köpare du själv hittat, utan att behöva betala provision till mäklaren (förutsatt att köparen inte har anvisats av mäklaren under ensamrättstiden).
• Du kan anlita andra mäklare: Du har rätt att teckna avtal med en ny mäklare. Men OBS! Om den gamla mäklaren har visat bostaden för spekulanter under sin tid, har denne fortfarande rätt till provision om någon av dessa spekulanter senare köper bostaden.

Så byter du mäklare efter att ensamrätten löpt ut

Om du är missnöjd med din mäklare och ensamrättstiden har löpt ut (eller är på väg att ta slut), följer du dessa tre enkla steg för att byta:

1. Säg upp avtalet skriftligen: Även om ensamrätten har gått ut, löper uppdraget på tillsvidare. Skicka ett mejl till mäklaren där du formellt säger upp uppdragsavtalet.
2. Begär spekulantlistan: Se till att få listan på de spekulanter som mäklaren anser sig ha anvisat. Dela denna lista med din nya mäklare så att ni undviker risken för dubbla arvoden.
3. Jämför och välj en ny partner: Gå inte på magkänsla igen. Använd en oberoende tjänst som OffertHem för att jämföra mäklarnas arvoden, försäljningsmetoder och tidigare resultat innan du tecknar ett nytt avtal.

Relaterad läsning:

• Avtal med mäklare – Regler om uppsägning och villkor
• Skriva uppsägningsmejl till mäklare (Mall & checklista)
• Byta mäklare: Din kompletta guide till process, regler och kostnader