Avtal med mäklare – Regler om uppsägning och villkor

Att teckna ett förmedlingsuppdrag med en fastighetsmäklare är ett juridiskt bindande avtal. Det innebär att du inte bara kan “ångra dig” utan att följa de regler som avtalats och som styrs av Fastighetsmäklarlagen.

Men vad händer om du vill säga upp avtalet? Här går vi igenom lagarna, uppsägningstiderna och vad som händer om du vill avsluta samarbetet i förtid.

Mäklaravtalets grundläggande villkor

Ett avtal med en mäklare kallas formellt för ett uppdragsavtal eller förmedlingsuppdrag. För att avtalet ska vara giltigt finns det strikta formkrav:

• Det måste vara skriftligt.
• Det ska undertecknas av både säljaren (bostadsägaren) och mäklaren.
• Det ska tydligt specificera uppdragets villkor, provision (arvode) samt eventuell ensamrätt.

Om avtalet inte uppfyller skriftlighetskravet är det ogiltigt, och mäklaren har i regel inte rätt till provision vid en försäljning.

Uppsägning under ensamrättstiden

Ensamrätten får gälla i högst 3 månader. Under denna period är du bunden till att endast sälja genom den specifika mäklaren.

Att säga upp avtalet under ensamrättstiden är svårt, men möjligt under vissa förutsättningar:

1. Avtalsbrott eller försummelse: Om mäklaren inte utför sitt uppdrag enligt god fastighetsmäklarsed (t.ex. underlåter att annonsera, inte svarar på spekulanters frågor eller missköter visningar grovt) kan du ha rätt att häva avtalet omedelbart.
2. Uppsägning utan giltigt skäl: Om du vill avsluta samarbetet utan att mäklaren gjort fel under ensamrätten, kan du säga upp avtalet men du riskerar då att behöva betala skadestånd. Skadeståndet motsvarar vanligtvis de direkta utlägg mäklaren har haft (t.ex. kostnad för fotograf, Hemnet-annons och resor).

Uppsägningstider och tillsvidareavtal

När ensamrättstiden har löpt ut övergår uppdraget automatiskt i ett tillsvidareavtal (om inget annat avtalats). Under tillsvidareavtalet gäller följande:

• Uppsägningstid: Det vanligaste är att tillsvidareavtal har en uppsägningstid på 10 till 14 dagar från det att uppsägningen mottagits av mäklaren. Kontrollera alltid det finstilta i ditt specifika uppdragsavtal.
• Ingen ensamrätt: Under tillsvidaretiden har mäklaren inte längre ensamrätt. Det innebär att du kan sälja bostaden själv utan att betala provision, såvida inte köparen anvisats av mäklaren tidigare.

Ansvar för tidigare spekulanter (Anvisningsrätt)

Det absolut viktigaste att förstå när du säger upp ett mäklaravtal är mäklarens anvisningsrätt.

Mäklaren har rätt till provision även efter att avtalet upphört, om:

1. Bostaden säljs till en köpare som mäklaren har varit i kontakt med och “anvisat” under uppdragstiden.
2. Det finns ett tydligt orsakssamband mellan mäklarens arbete och att köpet genomfördes.

Denna rättighet gäller vanligtvis i upp till 6 till 12 månader efter att uppdraget avslutats.

Relaterad läsning:

• Ensamrätt för mäklare – Hur länge gäller det och vad händer sen?
• Skriva uppsägningsmejl till mäklare (Mall & checklista)
• Byta mäklare: Din kompletta guide till process, regler och kostnader